Seguro MIP e DFI no financiamento imobiliário: o que cobrem e como reduzir o CET
Todo financiamento imobiliário tem dois seguros no meio das parcelas: o MIP e o DFI. Eles fazem parte do custo mensal e entram no CET, por isso dois bancos com a mesma taxa de juros podem ter parcelas e custo total diferentes.
O que cobrem
O MIP (Morte e Invalidez Permanente) quita ou abate a dívida se o mutuário morrer ou ficar inválido. O DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre danos ao imóvel financiado, como incêndio e desabamento. A regulamentação do seguro habitacional exige coberturas de morte e invalidez permanente e/ou de danos físicos ao imóvel, conforme o financiamento; a Caixa informa que a contratação de DFI e MIP é obrigatória nos financiamentos habitacionais.
Posso escolher a seguradora?
Em geral, sim. A Susep, órgão que regula o setor, informa que o seguro habitacional não precisa ser contratado com o próprio banco financiador: você pode contratá-lo com ele ou com outra seguradora autorizada a operar, desde que a apólice atenda às exigências do contrato. Para comparar propostas, existe o CESH (Custo Efetivo do Seguro Habitacional), calculado conforme as regras da Susep: peça-o ao banco e à seguradora. Antes de trocar, confirme com o banco os requisitos da apólice e o prazo para aceitá-la.
Como o simulador estima o peso dos seguros
O CET que você vê no simulador é calculado por TIR e inclui estimativas de mercado: MIP de 0,030% do saldo devedor por mês, DFI de 0,0129% do valor do imóvel por mês e tarifa de administração de R$ 25 por mês. Esses valores variam por banco, idade e seguradora; usamos uma estimativa única para poder comparar. Um exemplo: financiando R$ 400.000,00 de um imóvel de R$ 500.000,00 em 360 meses a 11,50% ao ano, na SAC, o primeiro mês tem cerca de R$ 120,00 de MIP, R$ 64,50 de DFI e R$ 25,00 de tarifa, somando R$ 209,50 além de juros e amortização. A taxa de 11,50% ao ano equivale a 12,13% ao ano efetivos, e o CET calculado é de 12,92% ao ano: a diferença são os seguros e a tarifa.
Como o MIP incide sobre o saldo devedor, ele pesa mais no começo e diminui com o tempo; o DFI incide sobre o valor do imóvel e é fixo. Veja a metodologia completa em como calculamos.
Quando o seguro é cobrado
Os seguros são cobrados todo mês, junto com a parcela, durante todo o contrato. Por isso entram no fluxo de pagamentos que gera o CET: um seguro mais caro por mês, mesmo com taxa de juros igual, aumenta o custo efetivo total e o valor final pago.
Como reduzir o CET
- Compare propostas pelo CET, não só pela taxa: o que entra no CET.
- Peça o CESH e cotações de outras seguradoras autorizadas e veja se o banco aceita a apólice.
- Aumente a entrada: um financiamento menor reduz juros e o MIP, que incide sobre o saldo. Veja LTV.
- Considere prazo menor, se a parcela couber: menos juros e menos seguro acumulado.
- Faça amortizações extras: o saldo cai e o MIP cai junto. Veja amortização extraordinária.
- Se já financia, avalie a portabilidade para um contrato com seguro e tarifas melhores.
Perguntas para fazer ao banco antes de assinar
- Qual o valor mensal do MIP e do DFI no primeiro ano e como ele muda ao longo do contrato?
- O banco aceita a apólice de outra seguradora? Quais exigências a apólice precisa cumprir e em quanto tempo ela é aceita?
- Qual o CESH das opções oferecidas?
- Qual a tarifa de administração mensal e se ela é reajustada?
- Os seguros estão destacados na planilha de evolução da dívida?
Fontes
Conferido em 31/10/2026. As alíquotas do simulador são estimativas; a sua apólice e o seu contrato definem os valores reais.