Passo a passo para financiar um imóvel: etapas e documentos

As cinco etapas

• Simulação e proposta. Você simula, escolhe as condições e solicita o financiamento pelo aplicativo, por um correspondente ou na agência. Simular antes, com o seu valor, entrada e prazo, evita pedir um crédito que não cabe na renda.
• Análise de crédito. O banco avalia a documentação do comprador, do vendedor e do imóvel para aprovar e liberar o crédito.
• Avaliação do imóvel. Um engenheiro credenciado pelo banco faz a vistoria, com agendamento prévio, para confirmar que o imóvel atende às condições para servir de garantia do financiamento.
• Assinatura do contrato. Concluídas as avaliações, o contrato é assinado na agência.
• Registro e liberação. O contrato é registrado no cartório de registro de imóveis e apresentado ao banco; só então o valor é liberado ao vendedor. Os custos de ITBI e cartório são do comprador (veja ITBI e custos de cartório).

Documentos pedidos ao comprador

Na lista básica publicada pela Caixa:

• Documento oficial de identificação com foto e CPF.
• Comprovante de renda e comprovante de residência.
• Comprovante de estado civil.
• Se for usar o FGTS: carteira de trabalho, extrato do FGTS e o recibo de entrega da declaração de Imposto de Renda. Veja como o FGTS pode entrar.

Documentos do vendedor e do imóvel

• Do vendedor: identificação com foto, CPF, comprovante de residência e de estado civil (e pacto antenupcial, se houver).
• Do imóvel: certidão de inteiro teor da matrícula.
• O banco pode pedir documentos adicionais, conforme o caso. Confira a lista atual com a instituição.

Onde o simulador entra

Antes de pedir o crédito, defina três números: o valor do imóvel, quanto você dá de entrada e em quantos anos quer pagar. Com eles, veja a primeira parcela e o CET no comparador de bancos, e confira se a renda cobre a parcela em renda para financiar. Os bancos costumam limitar a primeira parcela a 30% da renda bruta familiar, uma regra de mercado explicada em metodologia.

Dicas para não travar no meio

Junte os documentos do vendedor e do imóvel cedo: a certidão da matrícula e as certidões do vendedor costumam ser o que mais atrasa. Agende a avaliação assim que o crédito for aprovado. Planeje o caixa para o ITBI e o registro, que são pagos à parte. E guarde o prazo de registro do contrato: a Caixa informa que o contrato deve ser apresentado registrado em até 30 dias após a assinatura.

Erros comuns que atrasam ou encarecem o processo

• Pedir o crédito sem simular: a parcela aprovada pode não caber no orçamento ao longo dos anos. Teste valores de entrada e prazo antes.
• Usar toda a reserva na entrada e ficar sem caixa para ITBI, registro e mudança.
• Comparar só a taxa de juros: o custo efetivo total inclui seguros e tarifa. Compare propostas pelo CET.
• Deixar para depois a documentação do vendedor e do imóvel, que depende de cartórios e de terceiros.
• Ignorar que dá para somar a renda do cônjuge ou companheiro(a) quando a renda de uma pessoa só não cobre a parcela.

Como definir a entrada

A entrada é o que você paga com recursos próprios (ou FGTS) e o que sobra é o valor financiado. Cada banco tem um percentual máximo de financiamento, o LTV, e a entrada mínima é o que falta para chegar ao valor do imóvel (veja LTV). Entrada maior significa parcela menor e menos juros no total; entrada menor deixa o financiamento mais acessível agora, mas mais caro ao longo do contrato. O simulador de cada página mostra esse efeito ao mover o campo de entrada.

Fontes

• Caixa: etapas do financiamento habitacional
• Caixa: documentação básica para solicitação de crédito imobiliário