ITBI e custos de cartório: quanto pagar além da entrada ao comprar um imóvel

O que é o ITBI e quem define o valor

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado na compra e venda de imóvel e é de competência municipal: a Constituição atribui aos municípios o imposto sobre a transmissão onerosa de bens imóveis (art. 156, II). Por isso não existe uma alíquota única no país: cada prefeitura define a sua em lei própria, a base de cálculo e as regras de pagamento.

Em muitos municípios, a base é o valor venal do imóvel ou o valor da compra, o que for maior. Algumas prefeituras também têm alíquota reduzida para a parte financiada pelo sistema de habitação; a de São Paulo, por exemplo, publica as regras e o cálculo no site da Secretaria da Fazenda. Como isso muda de cidade para cidade e ao longo do tempo, confirme na prefeitura do município do imóvel.

Quanto isso pesa: uma conta de exemplo

Só como aritmética, com uma alíquota hipotética de 2,00%: sobre um imóvel de R$ 500.000,00, o ITBI seria de R$ 10.000,00. Essa alíquota não é a de nenhuma cidade em particular; o valor real depende do município, da base de cálculo e de eventual redução para a parte financiada. Ao planejar, peça o valor exato à prefeitura (muitas emitem a guia pela internet).

Registro e custas do cartório

Depois de pagar o ITBI, o comprador registra a escritura ou o contrato no cartório de registro de imóveis, e é o registro que transfere a propriedade. Os valores cobrados pelos cartórios são os emolumentos, e quem fixa a tabela são os Estados e o Distrito Federal, dentro das normas gerais da Lei federal 10.169/2000. As tabelas são publicadas no diário oficial de cada estado e ficam à vista no cartório. Na prática, o custo muda de estado para estado, conforme o valor do imóvel e o tipo de ato.

Em geral, o pagamento do ITBI é exigido antes do registro: sem a guia quitada, o cartório não faz a transferência. Peça um orçamento do cartório antes de contratar, para saber o total.

E no financiamento?

No financiamento, o contrato com o banco também precisa ser registrado. A Caixa informa em seu roteiro de financiamento que os signatários devem registrar o contrato no cartório e apresentá-lo ao banco em até 30 dias após a assinatura, e que o ITBI e as custas cartorárias são despesas do comprador. O valor é liberado ao vendedor depois da apresentação do registro. Outros bancos têm roteiros semelhantes, com prazos e detalhes próprios: confirme no seu contrato.

Como se preparar

• Reserve, além da entrada, um valor para ITBI, registro, avaliação do imóvel e eventual despesa com documentos.
• Peça à prefeitura o valor do ITBI e ao cartório o orçamento do registro antes de fechar o negócio.
• Confirme se existe alíquota reduzida do ITBI para a parte financiada na sua cidade.
• Inclua esse caixa no planejamento: veja a renda necessária e como a entrada é calculada.

Fontes

• Constituição Federal, art. 156, II (ITBI é municipal)
• Lei federal 10.169/2000 (emolumentos fixados pelos Estados e pelo DF)
• Prefeitura de São Paulo: cálculo do ITBI (exemplo de regra municipal)
• Prefeitura do Recife: ITBI pago é condição para o registro (exemplo)
• Caixa: etapas do financiamento, registro e despesas do comprador