Imóvel na planta: INCC, juros de obra e quando o financiamento entra
Comprar na planta (ou em construção) é diferente de comprar um imóvel pronto: o pagamento acontece em duas fases, antes e depois da entrega das chaves, e cada uma tem um custo e um risco diferentes. Entender essa divisão ajuda a comparar propostas e a não se surpreender com parcelas que mudam.
Fase 1: durante a obra
Enquanto o imóvel é construído, as parcelas pagas à construtora costumam ser corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado pela FGV IBRE. Ele acompanha os custos de construção residencial, com um grupo de materiais, equipamentos e serviços e outro de mão de obra, medidos em sete capitais. Como o índice varia todo mês, o valor das parcelas e o saldo a pagar sobem ao longo da obra. Em setembro de 2026, por exemplo, o INCC-M subiu 0,25% no mês e 6,61% em 12 meses (dado da FGV, conferido em 31/10/2026; consulte o número do mês na FGV).
Nesta fase, o valor final do imóvel não é o de tabela: ele inclui a correção. Pergunte à construtora qual é o índice contratado (INCC, IPCA ou outro), se há teto de correção e como a correção é aplicada ao saldo.
Fase 2: juros de obra e financiamento bancário
Quando o comprador financia pelo banco ainda durante a obra, o dinheiro é liberado à construtora conforme o avanço da obra, e os juros e a atualização incidem sobre o valor já liberado, não sobre o total contratado (a cartilha da Caixa sobre juros na fase de obras descreve esse mecanismo). Por isso, esses encargos crescem à medida que a obra avança. O pagamento do principal (a amortização) só começa depois da conclusão da obra e da averbação do imóvel na matrícula, com o habite-se.
Nos financiamentos com liberação em etapas, esses juros e encargos são cobrados enquanto o imóvel ainda não está pronto, e é o que se costuma chamar de juros de obra. Confira no contrato o que é cobrado, quando começa, como é calculado e em que dia é debitado.
Fase 3: depois da entrega
Com o imóvel pronto e averbado, o saldo é financiado e entra no sistema normal de amortização, com parcelas em SAC ou Price (veja SAC x Price). É nesse momento que a simulação do comparador de bancos passa a valer: o valor a financiar é o saldo que restar e o prazo é o contratado com o banco. Em alguns casos, o banco faz o repasse do saldo devedor da construtora; a aprovação do crédito é do banco, e ele pode recusar, por isso confirme a aprovação antes da entrega.
Um exemplo de como a correção pesa
Só como aritmética, com números hipotéticos: se o saldo a pagar à construtora fosse de R$ 200.000 e o INCC acumulasse 6,61% em 12 meses, o saldo corrigido seria de R$ 213.220 antes de qualquer pagamento do período. Quanto mais longa a obra e maior o saldo a pagar depois da entrada, maior o efeito. Por isso vale perguntar quanto do preço é pago antes da entrega e quanto fica para o financiamento.
O que conferir no contrato
- O índice de correção das parcelas (INCC, IPCA ou outro) e se existe limite.
- A data prevista de entrega e as consequências de atraso.
- Quando começam os juros de obra, como são calculados e quem paga.
- A partir de quando o financiamento bancário é contratado e a taxa prevista para essa fase.
- O CET do financiamento final, não só a taxa: veja o que entra no CET.
- A exigência de quitação com recursos próprios: na fase de obra, a Caixa informa que a quitação antecipada só é possível com recursos próprios, sem usar o FGTS.
Fontes
Conferido em 31/10/2026. As regras da fase de obra variam por banco, programa e contrato; o contrato assinado e a planilha de CET prevalecem sobre este texto.