1. Estratégia
Defina os parâmetros do seu financiamento itaú.
Mínimo exigido: 20% do valor
Equivale a 15 anos
CET Real (a.a.) Custo Efetivo Total: os juros somados aos seguros obrigatórios (MIP e DFI) e à taxa de administração mensal. É o número mais honesto pra comparar o custo entre bancos diferentes.
13,53%
Renda Sugerida Os bancos costumam exigir que a parcela não ultrapasse 30% da renda bruta mensal. Você pode somar a sua renda com a do cônjuge ou companheiro(a) para compor esse valor.
R$ 60.350,00
Resultado da Simulação
Primeira Parcela
R$ 0,00
Última Parcela
R$ 0,00
Crédito Liberado (Sem Juros)
R$ 0,00
Custo Total Final (Capital + Juros)
R$ 0,00
Composição do custo total (cenário padrão)
Nas condições simuladas, o CET no mercado costuma variar entre 10,79% e 16,30% — aqui no Itaú está em 13,53%. Encontrar e negociar manualmente a melhor condição pode levar semanas de idas e vindas ao banco. É esse trabalho que a Financia Tudo faz por você, sem custo →
2. Valor a Amortizar (A Solução)
Economia Total de Juros
R$ 0,00
Tempo Reduzido Em
0 Anos
Qual sistema combina com esse plano de amortização? SAC já amortiza mais rápido no início, então cada aporte extra abate um saldo devedor menor. No PRICE, o saldo cai mais devagar no começo, então o mesmo aporte extra costuma abater mais juros — dependendo do quanto e com que frequência você amortiza, o resultado pode até inverter a recomendação padrão de "SAC é sempre melhor".
Ajuste os valores acima para ver a recomendação.
Comparativo Real: SAC vs. PRICE CET = Custo Efetivo Total. É o custo real do financiamento por ano, somando juros + seguros obrigatórios (MIP e DFI) + taxa de administração — sempre maior que a taxa de juros anunciada, e é o número certo para comparar bancos entre si.
Para 1,45 milhões financiados pelo Itaú em 180 meses, com entrada de R$ 290.000,00 e taxa de 12,06% a.a.:
Tabela SAC
Tabela PRICE
Nesse cenário, escolher SAC em vez de PRICE economiza aproximadamente R$ 298.967,51 em juros ao longo do contrato.
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Análise desta simulação
As contas deste cenário, em números.
Financiando R$ 1.160.000,00 de um imóvel de R$ 1.450.000,00 em 180 meses (15 anos) no Itaú, com entrada de R$ 290.000,00, a primeira parcela na SAC é de R$ 18.102,44 e cai até R$ 6.509,21; na PRICE, fica fixa em R$ 13.966,76. Os juros somam R$ 1.055.049,00 na SAC e R$ 1.354.016,51 na PRICE: R$ 298.967,51 de diferença.
Esticar para 240 meses (20 anos) baixa a primeira parcela para R$ 16.491,33, mas soma R$ 349.740,00 de juros.
Com 30% de entrada (R$ 435.000,00) em vez de 20%, a primeira parcela cai para R$ 15.839,64 e você paga R$ 131.881,12 a menos de juros. Para a primeira parcela caber na regra de 30% de comprometimento, a renda familiar precisa ser de pelo menos R$ 60.350,00 por mês.
Entenda os Termos Antes de Decidir
Mais do que uma calculadora: reunimos aqui o que cada termo do seu financiamento itaú significa na prática.
LTV (Loan-to-Value)
É o percentual do valor do imóvel que o banco aceita financiar. No Itaú, o LTV é de 80%, ou seja, sua entrada mínima é de 20%.
CET (Custo Efetivo Total)
É o custo real do financiamento por ano, incluindo os juros, os seguros obrigatórios (contra morte/invalidez e contra danos no imóvel) e a taxinha mensal de manutenção — sempre maior que a taxa de juros anunciada. É o número certo pra comparar propostas de bancos diferentes.
Saldo Devedor
É quanto você ainda deve ao banco em determinado momento (valor financiado menos o que já foi amortizado). É sobre ele que os juros do mês seguinte são calculados.
Amortização Extra
Pagamento fora do cronograma que abate diretamente o saldo devedor (não é uma parcela adiantada). Reduz os juros futuros e pode encurtar o prazo ou o valor das próximas parcelas.
SAC vs. PRICE
SAC amortiza um valor fixo por mês (parcelas decrescentes, menos juros no total). PRICE mantém a parcela fixa (mais previsível, mas mais juros ao longo do contrato).
De Onde Vem essa Taxa
A taxa de 12,06% a.a. mostrada aqui é a taxa média efetivamente contratada pelo Itaú no financiamento imobiliário com taxas de mercado, apurada mensalmente pelo Banco Central (BACEN) — não é uma taxa promocional "a partir de". Sua taxa final depende do seu relacionamento com o banco e da análise de crédito.
TR (Taxa Referencial)
Um índice que alguns bancos usam, além dos juros, para corrigir sua parcela mês a mês. Está próxima de zero há vários anos, mas pode voltar a subir — por isso a parcela combinada no contrato pode variar um pouco em relação à simulação daqui.
Renda Mínima Necessária
Os bancos não aprovam um financiamento cuja parcela ultrapasse 30% da sua renda familiar bruta mensal (a chamada regra de comprometimento de renda). Boa notícia: você pode somar a sua renda com a do cônjuge ou companheiro(a) para atingir esse limite.
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Perguntas Frequentes
Qual a primeira parcela de 1,45 milhões em 180 meses no Itaú?
Com entrada de R$ 290.000,00, o valor financiado é R$ 1.160.000,00. Na tabela SAC, a primeira parcela é R$ 18.102,44 e a última R$ 6.509,21; na PRICE, a parcela é fixa em R$ 13.966,76, com a taxa estimada de 12,06% ao ano.
Quanto pago de juros financiando 1,45 milhões em 15 anos: SAC ou PRICE?
Na SAC, os juros somam R$ 1.055.049,00 e o total pago é R$ 2.215.049,00. Na PRICE, os juros somam R$ 1.354.016,51. A SAC economiza R$ 298.967,51, mas começa com parcelas maiores.
Qual renda preciso para financiar 1,45 milhões no Itaú?
Os bancos costumam limitar a parcela a 30% da renda bruta. Para a primeira parcela de R$ 18.102,44 na SAC, a renda familiar precisa ser de pelo menos R$ 60.350,00 por mês. Dá para somar a renda do cônjuge ou companheiro(a).